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万科新掌门郁亮:不想条 只想做农民
* 来源 :http://www.caratulin.com * 作者 : * 发表时间 : 2017-09-18 13:21 * 浏览 :

  万科集团2017年上半年业绩推介会在深圳召开,这是郁亮取代王石坐上董事长之位后,首次出席的业绩会。

  或许是后的首张“成绩单”还算靓丽,郁亮今天看起来心情不错,近年来都不太乐意接受采访的他,不仅耐心回答了每一个提问,还不失时机地调侃,引来阵阵欢笑。

  “我才当了两个月(董事长),你就问我人,让我做久一点好吗”,回答提出的“孙嘉(万科首席财务官)将是万科未来人的传言是否属实”的问题,郁亮自己也乐了。

  时光倒转到5个月前的2016年业绩发布会,同样被追问王石“退位”的传闻是否属实,彼时的郁亮一脸严肃:“太多,我们不是都要回复”。

  自6月21日对外宣布,王石和郁亮的交接已两月有余。在业绩会上,网易财经向郁亮抛出“当了董事长心情如何?和当总裁的感受有何区别”的问题,郁亮坦言:“压力是有的,以前有把伞在,现在要经风雨见世面”。

  对于的强烈关注,郁亮坦言不想条。“谢谢大家对我们的关心和关注,在过去两年多时间里面大家给我们特别多的头条,接下来拜托大家把头条留给别人,让我们安静做好农民”。

  “农民”是郁亮本场发布会的“高频词”,他为万科设定的角色是:当好“农民”,种好地产行业的“一亩三分地”,盖好房子、盖有人用的房子,“别的和我没关系”。郁亮说自己“特别瓷实”,没有“伞”在,就做更好的农民,因为农民的抗压力最强。

  细分到业务层面,郁亮为万科的现有业务做了5大块划分:核心业务是房地产开发和物业管理;其次是优势业务,比如印力做的商业开发和运营,还有物流,与普洛斯的合作有望迈入全国甚至全球第一;再次是拓展业务,包括冰雪度假和长租公寓;第四是摸索业务,就是养老和教育;最后是潜力业务,就是轨道+物业模式和混合所有制。

  郁亮透露,除了和地铁以外,万科和高铁、轻轨、比亚迪云轨都在合作。万科受邀参与它们的混改,“未来万科参与混改大家也不要奇怪,这是我们正在做的业务之一”。(网易财经 张艳

  1、提问:管理层好,我是南方都市报的记者,我看到今年万科派息蛮高的,也高过去年,想问一下万科在最近三个年度的派息都这么高,你们是怎么考虑派息政策的?万科的派息率和净利润的增速是不是比较匹配?我看到净现金流,运营方面的净现金还是流出比较多的,想问一下你们怎么解决这个问题?

  郁亮:万科一直是稳定的派息政策,随着我们每股盈利的增加,当然派息也会提高。现金流方面,有钱进来,总是要有钱出去,这都很正常。

  2、提问:我是界面新闻的记者,我们看到这次万科的中报中对万科新业务提出了具体的战略,比如长租公寓转变为内容驱动,物流是从冷链切入,在所有的收入中,物业服务增长到30亿,其他业务的增长也非常高,同比增长了135.99%到12.88%,房地产业务之外的物业服务和其他服务增长都比较高,能否按照你们现在测算的增长速度,能不能展望增长目标?

  郁亮:如果对万科持续观察的话,万科从来不是计划管理的,增长到底是计划出来的还是做出来的,我觉得我们用一个自然生长的方式来解决发展问题,而不是说用一个计划培养方式来做事情。

  万科城市配套服务商,围绕跟城市同步发展、跟客户同步发展两个方向布局我们的业务。我们的业务可以归为五个类型,根据业务不同发展阶段划分,第一个是核心业务,包括房地产开发和物业管理,这是我们的两个核心业务,继续保持稳定的发展,我们的核心业务发展也不慢,当然未来十年,我可以告诉大家,我们未来十年整个版图里核心业务仍然占最重要的,所以有的时候不能拿简单的数字来衡量新业务,怎么算都算不过来,增长再怎么快也没有多大比重,因为核心业务太强,但是没有必要把核心业务削下来去满足新业务的增长,核心业务继续在未来十年保持稳定发展,这是我们既有的很大优势。

  第二个类型是优势业务,优势业务是说什么呢?我们有机会把它做得很大,而且是朝数一数二目标发展的。目前来说这个类型里面有两个业务,一个是印力,商业开发和运营,目前我们是在第三位,我们的目标当然是数一数二的目标去努力。第二个是物流,不算普洛斯,我们排在第四、第五位,我们跟普洛斯合作之后,我们希望向全国第一乃至全球第一的目标努力。

  第三块是拓展业务,包括冰雪度假和长租公寓,我们几年前开始做这件事情,到今天为止,万科泊寓的品牌,到现在开业2万间了,全年可以接近3万间的开业,明年预计大概15万间的水平。如果这样的话,我们将成为国家重要的长租公寓服务商。我们也是全国最大的滑雪场运营商,目前是微弱第一,微弱领先于行业,我们希望未来能够领先于行业。

  第四块是摸索业务,就是养老和教育,我们养老方面做了181个项目,五种不同类型的模式,探索比较多的,但很可惜养老和教育的商业模式是什么,如何让他持续盈利还是大问题,还在摸索之中。毫无疑问这两个业务的潜力特别巨大,如果现在不去摸索,等别人摸索出来我们再摸索就赶不上去。我们这个摸索跟主业其实是直接相关的,因为我们是城市配套服务商,我们为客户服务的,我们服务了超过1000万的业主,接近380万到400万户家庭,我们应该给他们提供养老和教育的服务。

  第五块是潜力业务,就是轨道+物业模式和混合所有制。轨道+物业不只是跟深圳地铁合作,还包括跟高铁、轻轨、比亚迪云轨都在合作。万科本身是混合所有制的代表,万科也受到邀请参与他们的混改。混改是能够发挥双方优势,是各方多赢的一个非常好的方式。所以未来我们参与混改大家也不要奇怪,这是我们正在做的业务之一。

  从我们的整个发展来看,我们按照不同类型的业务可以制定不同的发展策略。但是我们从来没有一个规划说未来版图里面从收入、利润等划分是多少比例来自哪个业务,我们不用计划来管理,我们宁愿用跑马的方式确定谁能够领先出来,领先出来之后培养壮大。

  4、提问:请问郁总一个问题,2013年的时候您提出了这个行业进入到白银年代,这两年业绩增长一直比较厉害,包括今年的半年报增长了46%,包含碧桂园刚刚发布的业绩今年增长120-130%,我不知道您是怎样看待白银年代的说法,包含今年半年2700亿的线亿,今年万科全年的增长常可期的,包括您刚才还讲住宅开发未来还是核心的业务,未来的增长还可预期。我蛮担心一个问题,万科什么时候规模增长会停下来?因为作为一家巨无霸的企业来讲,万科不增长是整个行业都比较担心的一个问题,巨无霸的企业使战率在行业内也只有3%左右。在这么大规模的情况下,万科怎么看待未来10年的主航道继续高增长的问题?

  郁亮:谢谢你,确实有压力,这个市场有黄金、有白银,未来还有青铜,乃至黑铁都是有可能的。但是我们相信只有时代的企业,没有成功的企业,万科始终是如履薄冰对待我们做的每一件事情。这个行业进入到白银时代,不代表这个行业没有机会。比如说中国城市化到今天称之为第二阶段的城市化,第一阶段的城市化很简单,城市摊大饼发展,很多城市都是从一环、二环、三环、四环往外走,到今天为止城市不可能这么做了,是城市圈、城市带的发展方式。以前城市是按照一二三四线来划分,今天来看一二三四线的划分变得非常模糊了,有些围绕核心城市周边,比如燕郊、围绕做的,三四线也变得很突出了。行业的变化意味着整个空间格局各方面发生变化了。再比如说高铁对于地区的格局有巨大的变化。这些东西毫无疑问,城市化进入第二发展阶段,为城市化提供主要服务的开发商们,自然也就跟着发生变化,从投资策略发生变化。毫无疑问比过去难做了吧,你问问小的发展商买地压力都很大,这是毫无疑问,白银时代意味着压力的加大。

  但是,我们毕竟是吃这碗饭的,所以只能在这个行业好好做下去,而且我们从来也相信任何夕阳行也有做得好的企业,任何朝阳的行业也有做得差的企业,不管行业如何变化,我们应该好好把自己的活干好。万科现在就是当好农民种好地,别的跟我没关系,行业发生变化,我本身就是吃这碗饭,我就把一亩三分地种好,就像人们总需要粮食一样,人们也总需要房子,只不过房子有点不太一样。万科有两句重要的话,一个是为普通人盖好房子,第二个是盖有人用的房子,这两句话涵盖了我们要做的事情的全部。我们做的不只是住宅,我们盖有人用的房子,只要城市还在发展变化,我们就有机会。

  同时行业市场占有率也在不断提高的过程,今年上半年以来前十大发展商的份额就占到了26%了,跟过去比起来增长很大。只要一个企业兢兢业业、勤勤恳恳地把活干好,发展机会永远是存在的。我们没有什么独门秘笈,也没有什么核心竞争力,我们就态度好,努力工作,当农民,这是我们唯一的想法。。

  5、提问:管理层好,我是一财的记者,想问一下为什么今年上半年的销售规模增长这么快,但是交楼的面积是下降了?我看也导致了营收上小幅度的下滑,我想问一下为什么会出现这个情况,是不是收款的速度跟不上施工的速度,是不是跟施工队的情况有关,如果未来调控取消期房销售制度的话,我们的应收账款也挺多的,未来这会不会造成万科的短板?

  郁亮:我们上半年结算下降一点,不过是结构上的因素,万科每六个季度的滚动计划,每个季度会检讨一次,通常来说上半年我们交楼比较少,这跟天气有关系的,广东有一个回南天,我们曾经在一季度交过房子,结果大量投诉,因为回南天大量回潮,所以我们在南方回避上半年交房子,非常少做,尤其一季度是回避的,免得到时候出现很多的问题。我们通常在下半年安排多一点,我们会按照计划完成,这点不用特别担心,更别联想到我们施工上,如果这样的话,别的发展商怎么办。

  6、提问:我是网易财经的地产小编,首先恭喜万科在郁总之后收获了很好的一张成绩单,刚才您说万科当好农民种好地这个。我想问一下您当董事长以来,这两个月的感受怎么样,心情怎么样?做董事长和以前做总裁有什么不同的感受?在您的掌舵下,万科会不会有一些新的跟以往不同的经营或者是方向?

  郁亮:谢谢这个问题,当然压力是有的,以前有把伞在,现在要经风雨见世面。也特别多人关心我,关心万科都这么大了未来还能不能做得更大等等。但是我这个人特别瓷实,我的办法就是做更好的农民,因为农民抗压力最强了,最近我看网上一个视频,一个姑娘搬水泥,那个视频我挺的,别人捐赠,她说我有一双手为什么要别人捐我钱呢?她是榜样,我要向她学习,我们当好农民,有压力又何妨,我们种好地就行,而且我们种出来的粮食总是有人吃的,我们为普通人盖房子,盖有人用的房子就像种好粮食一样。我们像农民一样对待我们做的事情的时候,像农民每天种地一样做好每天工作的时候,我就对未来有信心,压力也就都变小了。这点上也谢谢大家对我们的关心和关注,在过去两年多时间里面大家给我们特别多的头条,但下面拜托大家把头条留给别人,让我们安静做好农民,谢谢。

  7、提问:我是财新周刊的记者,刚才郁总提到跟比亚迪的合作,现在比亚迪的云轨有跟20多个城市签约,想问一下万科跟比亚迪究竟会产生什么样的模式开发轨道物业?包括我们提到轨道业务是潜在的业务,轨道业务大概未来,比如2017年或者是未来三年内大概操作的土地资源面积是多少,有这样的数据吗?

  郁亮:大家特别愿意问未来三年后怎么样,其实万科真没有这个数据,我们不是计划型的。就像养老一样,你说潜力很大,常大,但是真正做起来很困难。上礼拜我们养老院这边临时老人全转移了,因为养老院里面房间里面没有装喷淋,我们原来的项目没有按住宅标准来做,不适合做养老,就得改,把老人转移出去,装了喷淋之后再把老人转进来。我们的业务发展空间尽管很大,也是我们需要一步步做出来的。跟比亚迪这边,因为都在深圳东边,我们的关系很友好,刚开始他们找我们,很多地方建云轨,没有钱,只给他地,就找我们合作,我们也没有办法确保每个站点去开发,因为我们有自己的战略选择,所以我们现在是有合作,但至于合作规模多大要看下一步合作的具体情况,到时候有结果再跟大家报告。

  8、提问:郁总,您刚刚说要做好农民种好地,现在的是打雷下雨发了,就是调控,对您的收成会有影响,你手中持有超过1000亿的现金是不是储粮过冬?今年新开工和竣工面积可能会跟去年持平,这会对明年的收成是不是跟今年保持一样的规模,是不是对未来的谨慎?请您分析一下这次调控对市场的影响。

  郁亮:你问这个问题说明你不是农民,是农民根本不会问这个问题,洪水来了农民挡得住吗?根本挡不住,难道就不种了吗?我看天气预报知道今年没有洪水就不种地了,种地的能力就荒废了,做农民不问天气如何,无论是洪水还是旱灾,就是把地种好,既然你不能影响天,把自己的能力建好常重要的,不管天气怎样变化,你总是要把地种好了的。有了这个之后,我们的心里就特别踏实,就没有什么彷徨的人,现在人痛苦就是因为选择很多,我们就是把业务做好,把能力建设好。我们拿这么多现金,万科一直是如此,我们不到20%的净负债率,我们留有可进可出的状态。未来行业还是会有发生很多变化的机会,刚才朱旭的PPT里面有一个说,住房怎么消费来说还是有很多提升空间的,只不过是不是在新房销售方面,这有很多东西是可以去发展和投资的。我们对自己当好农民之后,我们未来收成这件事情上来说不是最关心,我们是先耕耘,收获是自然的结果。

  主持人:好,谢谢大家,宏观政策可不是洪水,这个比喻有问题,其实调控是为了市场更健康。

  郁亮:确实如此,调控虽有压力,但会带来行业长期健康发展。宏观调控政策的核心是通过长效机制解决普通人居住问题。现在用各种各样的使得房地产市场暂时安静下来常有必要的,但如何利用这个很好的窗口期建设长效机制,目前看到很多这方面的努力,包括租售并举、租售同权,力度非常大地往这方面推。中国的房地产市场到今天,从1998年到现在,20年以后,长效机制是回到了住房市场化的初心,就是解决普通人居住问题,不只把它当作经济增长的一个工具了,这个时候就为我们解决住房问题带来了一个机会。这里有两点非常需要强调,第一个确实抓住时机,建设好长效机制,第二个在制定这个长效机制的时候,一定要千方百计地、年轻人能够有房住,这是核心。年轻人有房住,在这个长效机制里面。